皇冠 [分享]他山之石|日本TOD的全新社区运营模式

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标签: 城市综合开发 社区运营模式 TOD模式 在商业设施开发领域,日本有众多领先理念和成功尝试。比如已非常成熟的TOD开发模式,除此之外,近年来比较新的概念也多有涌现,如“公园型商业设施”、“社区友好型商业”等。 公园型商业设施是零售品牌一种较新的落地与尝试,且这种理念早已被写入了日本的相关法案当中。2004年6月的《都市公园法》的修正法案中,提出了“立体都市公园制度”,旨在扩大商业用地中的绿地空间配置,这促进了土地的立体利用。经过多年酝酿发酵,这样的理念开始深入人心。适逢原定2020年在日本举办的奥运会,很多商业以此为契机对店铺进行升级改造和商业品牌塑造,由此进入了公园型商业的爆发期。出现了一批代表项目,如南町田Grandberry Park、优衣库横滨三井奥特莱斯店、涩谷区立宫下公园、浅草“水町”、立川green springs等。 社区友好型商业,主要强调将商业与居民生活有机结合在一起,弱化商业氛围,融入生活气息,让消费者在空间内感觉到舒适、放松,让商业真正成为人们的“第三空间”。 2019年11月13日,在日本首都城市圈内东京郊外町田市南部,新开了一个名为南町田Grandberry Park的社区商业项目。该项目是日本最新站城一体TOD城市综合开发改造项目,位于东急田园都市线沿线站点南町田站上,定位为田园商业综合体,项目同时也是“公园型商业设施”和““社区友好型商业”的代表案例。 项目开发背景 项目所在地东京町田市自1960年代经济快速增长期就一直是东京都的居住城市,随着人口不断涌入,已发展成为“卫星城市”和“居家城市”的典型代表。 但是,当时大量涌入的人口目前面临老龄化的问题,加上少子化的趋势,未来面临人口减少的风险。为加强地方活力,町田市提出规划“Grandberry Park”田园商业综合体,旨在依托便捷的交通干线,具有吸引力的大型商业设施Grandberry Park,加上可感受自然风光的大型公园,提供东京市区无法提供的舒适田园生活和配套设施,吸引更多家庭选择来此居住。 项目开发目标 以交通便利为依托,鹤间公园和站前商业区整体开发为中心,促进地区交流带动周边地区人气及发展。创造自然和商业融合的人性化空间。 打造连接南町田站周边的步行道网络,提高城市交通的便利性的同时,增加车站周边绿植覆盖率。 带动并加快郊区城市空间的发展,创造出更加宜居安全的环境,尤其是在规划中充分考虑到育儿家庭的需求,吸引更多人搬来居住。 项目开发规划 项目由町田市和东急集团通过公私合营方式共同开发,町田市负责城市整体公共空间和公园规划,东急集团负责商业设施部分的规划。 东集集团是日本规模最大的私营铁路公司,在东京首都圈西南部运营8条线路,并在沿线开发和建设住宅及配套的零售休闲业态,形成南町田、多摩广场、二子玉川等多个有魅力受欢迎的宜居街区。是日本TOD项目开发成功代表之一。 南町田Grandberry Park项目是东集集团打造的最新TOD项目。结合旧车站的改造进行车站+商业+公园一体化综合开发,通过用商业和自然围合车站,首创性地打造了“站前田园商业综合体替代传统的站前广场”的新模式。 项目规划设计 改造开业后的Grandberry Park占地面积8.3万平方米,商业面积5.3万平方米,店铺数241家,其中约40%为奥特莱斯品牌直销店。 不同于其他郊区型商业项目将目标客群主要定位于开车一族的做法,本项目对利用东急或其他公司运营的交通线路输入的客群非常重视。为此在车站和商业的过度方面做了针对性的设计。 环境设计方面,延续了美式开放式奥特莱斯的风格,打造为一处适宜休闲的时间消费场所。 通过改造,车站设施被上方的大屋顶围合。从车站内就可以纵览周围的商业设施,形成了没有边界的车站的同时,实现了车站和商业的一体化,带来了极大的商机和人气。 商业立面设计采用和大自然亲和的色调和材质,营造亲和大自然的休闲氛围。 出口处的大阶梯自然将乘客引入商业区域,营造了浓郁的商业氛围。结合出口处的大阶梯配置的绿植和流水景观,给予乘客身心放松,如同自然度假游乐园的视听享受。乘客从车站下车后就能感受到大自然的气息,商业设施中配置各式绿植和无处不在的吉祥物史努比让消费者感到亲切和舒适。 商业设施中的商业活动广场,定期策划举办各类商业活动,吸引大量人气。并设置露天喷泉水景,座椅等休憩设施。 从商业设施远眺鹤间公园,树林和绿地相映成趣,感受到大自然的气息。 通过阶梯状绿地结合垂直交通的手法增加了空间的趣味性并缓解了人工地面和一层地面的衔接。 阶梯状绿地成为人们休闲聚会聚集人气的场所。 项目内设置有三处宠物专用洗手间,并设置有宠物专用喷淋设施,不仅考虑到行人,也考虑到让小动物也可以舒适逛街。 项目运营 项目目标客群定位为20-40多岁的家庭客群,在业态组合、品牌引进以及配套设施等方面,都围绕核心客群的需求展开,主题明确。 将坐落在港区六本木,限时开放至2018年9月的史努比博物馆(Snoopy Museum)搬迁至此,并将面积扩大为原来的2倍,同时增设史努比特色餐厅,将史努比作为了项目的吉祥物。 此外,引进体验型商业,著名室外用品品牌 Mont-bell,创新设置独木舟划艇专用池塘和用于测试户外装备的攀岩体验设施等,给人耳目一新的全新体验,吸引了大量人气。 日本最大规模室外用品mont-bell店入口处高12米的攀岩柱 日本最大规模室外用品mont-bell店入口处设有体验用划艇池设施 在业态组合方面,项目大幅增加了美食店铺的占比,不仅是本地居民还吸引周边居民和沿线居民来此进行消费。创造了以“食”和“游”为主题的车站商业休闲空间。而且引进了关东地区唯一一家肯德基自助餐厅。店内提供包含普通肯德基店里的常见菜品,以及本店限定菜和原创菜品,约50种料理及甜点、饮料,刚开业人气就爆棚,甚至吸引东京都内的人专程来此消费。 因项目主要面向家庭客群,因此打造有温馨实用的亲子空间、儿童洗手间、儿童更衣室、母婴室、充足的休息等候区等,充分考虑育儿家庭的需求,提供健康安全的育儿环境。 配套的鹤间公园区域也进行了升级,打造“站前慢空间”。鹤间公园改造的理念是“创造身心健康的日常生活”,新设了2处休闲草坪和体育广场和配套设施以及森林里的史努比主题博物馆+图书馆+餐厅,总面积达7公顷。消费者可在此享受置身大自然中的悠闲时光,在此还定期举办足球赛、网球赛等各项亲子活动,为社区育儿家庭提供各项便利和支持。 通过科学的规划、精心的设计和贴心的运营,南町田Grandberry Park站再开发项目成为日本国内首次并且是唯一一个获得国际环境金牌预备认证的站城一体化开发项目。 在电商兴起的时代,消费者不期待在商业设施中满足购物需求,而是去感受商业设施所带来的场景价值魅力。 南町田Grandberry Park项目将车站、商业与公园一体化,形成了便捷、开放、舒适的空间,实现更加宜居安全的环境,建立起与社区高度的粘性,商业设施的附加价值也得以提高,从而吸引更多的消费者与游客前来。项目项目开业12天,来场人数超过100万人次,证明了项目的成功。

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